Énoncé
La société Mazatapec qui fabrique des boîtes de culture de champignons vient d'être admise au bénéfice de la sauvegarde. Elle est propriétaire d'un terrain donné à bail depuis deux ans par acte notarié pour une durée de six ans à madame Kennai, qui y a placé ses deux chevaux. Les chevaux sont un animal essentiel pour la production d'un terreau fertile à la production de champignons. L'administrateur judiciaire, Maître Angel, nommé avec une mission de sauvegarde en cours de préparation grâce à la vente immédiate du terrain. Il a en effet un acquéreur potentiel qui offre un prix tout à fait inespéré si le terrain lui est vendu, libre dans les quatre prochains mois, délai de rigueur. Mme Kennai, contrariée, a laissé entendre que ses chevaux ne bougeraient pas et a adressé une mise en demeure à Maître Angel.
Que conseillez-vous à Madame Kennai et Maître Angel ?
Corrigé du cas pratique
Rappel des faits
Maître Angel, administrateur de la sauvegarde de la société Mazatapec souhaiterait financer le plan qu'il élabore grâce à la vente immédiate d'un terrain qui appartient à la société Mazatapec et qu'elle a cédé à bail pour quatre ans à Mme Kennai. Or l'acquéreur potentiel du terrain a clairement subordonné son offre d'acquisition à la libération du terrain dans les mois suivants, ce qui suppose la résiliation du bail consenti à Mme Kennai. Mme Kennai adresse une lettre de mise en demeure à Maître Angel pour l'interroger sur le sort du bail.
Il convient de regarder la situation au regard du droit des procédures collectives.
Maître Angel, l'administrateur judiciaire de la société Mazatapec, espère peut-être que la procédure de sauvegarde facilitera la résiliation du bail contre le gré de Mme Kennai (B). Mais il faut d'abord se demander si cette même procédure n'interdit pas la vente de l'immeuble (A).
A) La possibilité de vendre l'immeuble nonobstant la sauvegarde
La société Mazatapec est en période d'observation d'une procédure de sauvegarde. La période d'observation est une période à caractère conservatoire destinée à faire le point sur la situation et si possible préparer un plan, période au cours de laquelle les décisions d'aliénation d'immeubles et tous les autres actes de disposition étrangers à la gestion courante de l'entreprise sont nécessairement exceptionnels.
Le Code de commerce en son article 662-7 prévoit que de tels actes sont possibles, mais ils sont à peine de nullité subordonnée à l'autorisation préalable du juge, qui en appréciera l'opportunité. Cette autorisation doit être demandée par le débiteur exclusivement : en effet selon la rédaction des textes issue de l'ordonnance du 18 décembre 2008, l'administrateur n'a plus qualité pour solliciter cette autorisation.
L'article 626-2 prévoit que cela incombe au débiteur chargé de préparer le projet de plan de sauvegarde, avec le concours de l'administrateur, peu importe sa mission.
La vente devrait avoir lieu avec l'assistance, et donc la participation de l'administrateur, s'il avait une mission d'assistance générale. Tel n'est pas le cas de Maître Angel, qui a une mission de surveillance du débiteur. Sa signature n'est donc pas requise pour la vente du terrain.
Ainsi, c'est au représentant légal de la société qu'il incombe de solliciter l'autorisation du juge commissaire et de conclure la vente.
B) La possibilité très encadrée d'imposer la résiliation du bail grâce à la sauvegarde
Pour assurer le financement du projet de plan qu'il envisage, le débiteur en sauvegarde peut-il provoquer la résiliation du bail et vendre le terrain en libre occupation ?
L'article L622-13 du Code de commerce dispose que le débiteur doit rester un mois sans réponse pour que le bail soit résilié de plein droit.
En l'espèce, le débiteur a émis une lettre de mise en demeure, dont nous ne connaissons pas la réponse.
Ainsi, s'il n'y a pas de réponse, Mme Kennai pourrait voir son bail résilié de plein droit.
Cependant, cette dernière souhaite rester à occuper le bien. Elle n'aurait donc pas dû adresser cette mise en demeure !
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